本文来自微信公众号： 物业K线 ，作者：徐酒眠


上海内环内，一个物业费9.8元/平方米/月的高端盘，正在上演一场物业暗战。


10月26日，一张盖着红章的公告在业主群里流传。


发函方是北京金隅物业服务有限公司上海分公司，收函方是金隅外滩东岸业主委员会。


公告的核心意思很直接：业委会要求我方12月1日退出，我不认。理由包括业委会合法性存疑、选聘程序有被撤销的风险，以及“新物业合同尚未生效即要求退出，造成的损失谁来承担”。


这份公告只是冰山一角。


过去大半年里，这个2024年9月才交付的、813户的小区，已经从一个“网红盘”滑入了一场全方位的物业控制权争夺战。


业委会说物业在“赖场”，物业说业委会在“乱来”，而夹在中间的业主，面对的是可能无人收场的公共秩序。



高溢价“红盘”


金隅外滩东岸（备案名“隅璟尚庭”），位于上海杨浦区周家嘴路，占地约3.4万平方米、车位984个，总建筑面积约12.88万平方米，规划12栋高层，共813户。


主力户型99～148平方米，是2024年9月才完成交付的次新小区。


项目有一个在同期内环新盘中较为突出的技术标签：上海首批超低能耗示范住宅之一，宣称通过“被动+主动+再生能源”路径降低能耗。


开发商是上海金隅京浦房地产，隶属国企北京金隅集团，与金隅物业同为一脉。金隅外滩东岸物业费9.8元/平方米/月，附带恒温泳池会所，收费处于上海头部水平。


金隅物业成立于1997年，强项在公建和5A级写字楼，直到“十四五”期间才正式大举进军住宅物业，2023年还发布了“AiBU住宅服务体系”，试图讲一个从公建向住宅延伸的故事。


金隅外滩东岸的开发成本起点不低。2020年7月31日，金隅经过95轮竞价，以总价69.2亿元竞得该项目地块，成交楼板价约85764元/平方米，溢价率38%。这一楼板价，在当时的内环内宅地中处于高位。


乐居财经《物业K线》注意到，项目在建设阶段就经历了一次公开的质量争议。


2022年，上海市建设工程安全质量监督总站在专项检查中发现，金隅外滩东岸一批次“SW硅墨烯免拆模保温板”抽检不合格，涉及干密度、抗拉强度和体积吸水率，外墙龙骨连接件位置还存在热桥问题。


2023年3月，杨浦区建设和管理委员会在回复业主投诉时确认“情况属实”。


开发商随后表示问题材料已全部拆除退场、其他问题整改完毕。


但这个事件的意义不在整改是否完成，而在于信任时序：业主在付完千万房款、尚未收房时，就需通过投诉和媒体推动开发商说明质量问题，这种经历很难在交付后被物业环节修复。


事实上，建设期质量争议也影响到了楼盘销售。


2022年8月首开，270套房源获1009组认购，认购率374%，当天售罄；同年12月二期加推396套，热度延续。


而在2023年底，三期收官60套，均价升至11.96万元/平方米，认购仅44组，认购率73%，开盘去化约37%。


满意率18.28%


金隅外滩东岸的业委会成立并不久。


2026年4月，在交付一年多后，业主们才依法选出了自己的业委会，随即反映电梯频繁故障、太阳能/地暖失灵、空调噪音等共性问题。


新官上任的第一把火，也烧向了物业满意度。


5月份业委会发起的物业服务满意率评价，有效票443张，满意票81张，满意率18.28%，定档“严重不达标”。业委会随后发函要求金隅物业提交续聘方案，但只收到“希望续聘”的书面函件，未收到合同草案和续聘方案。


6月，业委会公示物业选聘方案，列出9家受邀头部物企。在收到针对邀请招标方式的集体投诉后，经与指导部门沟通，7月，选聘方案第二次公示，在续聘金隅物业和邀请招标基础上，新增了公开招标的选项，并将物业费明确为9.8元/月/㎡，“不再额外增收费用”。


值得注意的是，5到6月，业委会与物业双方围绕小区泳池办证授权、授权期限也在反复拉锯。


8月14日，业主大会作出决议：不续聘金隅物业。前期物业服务合同于10月31日到期。


随后公开招标启动，9月18日公布的入围名单中，永升服务、绿城服务、招商积余和金隅物业上海分公司并列。


金隅物业在被业主大会“不续聘”之后，又以投标人身份回到了候选序列。


同一个月，另一条线在法院展开。


2026年9月4日，开发商上海金隅京浦房地产以“业主撤销权纠纷”起诉业委会，主张首次业主大会未将开发商名下车位面积计入表决面积，请求撤销业委会选举决议。


这一诉讼，构成了金隅物业在退场函中声称业委会“合法性有待司法确认”的直接事实依据。


物业的抗辩


10月26日，金隅物业发出拒绝退场函，将矛头对准了业委会的“出身”：声称首次业主大会存在“剥夺地库产权人投票权”等问题，决议的“法律效力有待司法确认”。


金隅物业拒绝退场的理由，全部落在程序层面，核心两条：


一是“业委会合法性待司法确认”。函件称，在开发商已提起撤销权诉讼、业委会主体资格可能被撤销的情况下，应等待司法判决明确其是否合法后再谈退出。


二是“招标未闭合、退出后果不明”。函件称第二次公开招标仍在进行、新合同未生效，此时要求其12月1日退出存在矛盾，造成的秩序不稳“由谁承担存疑”。事实是招标确实尚未产生中标人。


两条叠加，结论是业委会通知“不合规”、“难以接受”。


至此，两条逻辑在时间轴上正面对撞：业委会的逻辑是“决议已作出、合同已到期、交接应当发生”；金隅物业的逻辑是“程序未闭合、结果不确定、退出后果不明”。


事实上，双方的互不信任早已溢出选聘流程。


业委会在9月的两份公开说明中，列出了一份长达11项的“侵害行为清单”，指控金隅物业在2026年5月至9月间，先后以“友好业主”名义差别化服务、诱骗业主签署污蔑联名信、人盯人强制勾选满意项、以车位费和物业费行贿业委会成员（未遂）、指示保安“关注业委会成员动向”，以及擅自关停会所泳池。


金隅物业则在公告中回击，称业委会“超越职权”，在第二次公开招标尚未产生结果时即要求其退出，是“无视法律法规和合同约定”。


一场围绕9.8元物业费的商业纠纷，演变成了“谁才有资格代表业主”的合法性战争。


结语


金隅外滩东岸的这场僵局的特殊之处在于，双方都不是在“违规”，而是在各持一套合规逻辑，卡在同一个时间差里。


业委会的决议有票数支撑，金隅物业的抗辩有诉讼和招标程序作依据。程序给了双方各自站得住的理由，却没有自动给出一个出口。


但规则其实已经写好了出口：临时物业预选库、信用记分、交接不得中断服务。


原物业退出后，小区保洁、安保、电梯维保由谁负责，不取决于哪一方的公告措辞更强硬，而取决于业委会的招标能否闭环，以及街道的兜底机制是否启动。


对于813户业主而言，无论最终由谁提供服务，过渡期的秩序与责任归属都是现实问题。