本文来自微信公众号： 盲牤 ，作者：盲牤
安全岛下沉系列·杭州篇（上）：跌破“盲牤防线”
去年8月我开始写凛冬城市房价扫描系列文章时对杭州的描述是这样的“杭州在这一轮房地产下跌中，是除了几个一线城市外表现最好的。自2021年下半年全国房地产市场进入下行之后，杭州在2021下半年~2023年上半年一直是长三角唯二的安全岛城市（另一个安全岛是上海）。”并且在文章中明确指出杭州已经进入补跌状态。
过去一年，杭州经历了两次补跌。2026年9月，杭州二手均价22,685元/㎡，已经跌破“盲牤防线”的下沿23,064元/㎡。
在展开分析之前，杭州业主可以先看看下面这张图：你是哪一年上车的，你就站在哪一层成本带上：
一、新房繁荣表象下的慢跌加补跌
2025年7月，杭州仅累计下跌22%，是16城中下跌幅度最低城市。彼时，成都已累计下跌30%。我将这两座城市合并称为“优等生”，在两个优等生的较量中，杭州也明显更胜一筹。
火热的一手市场，掩盖了二手市场的变冷的事实。直到2024年，杭州的新房成绩单依然耀眼，新房累计涨幅70城第二、仅次于上海。很少有人注意到杭州的二手房价格已经悄悄回落了三年，只跌了一成出头。
杭州二手房其实从2021年2月就见了顶，与绝大多数城市同步、属于第一批见顶的城市；2022年开始一二手倒挂逐步收窄，到2023年下半年被彻底磨平，市场开始显性地、加速地下行。
但2025年3月结束后，仅仅三个月的时间内杭州二手房价格下跌了10.4%。也就是说虽然累计跌幅不多，从2025年7月的趋势来看杭州的补跌趋势已经比较明显了。
一年以后再看，杭州已经累计下跌35%，在16城抗跌排名中从第一名降至第三名。
图1：16城房价回撤排行榜（历史顶点至2026年9月）
图2：杭州二手房——与16城同步见顶，却慢跌五年（2020.1–2026.9）
通过上图展现的趋势我们可以发现，在进入下跌期后的五年半时间中，明显分成了两个阶段。
第一个阶段，行情独立，缓跌期：2021年2月见顶后到2023年上半年是缓跌平台，两年多仅回撤约8%。虽然不像成都那样逆势上涨，但也独立于全国普跌的行情。
第二个阶段，补跌与政策脉冲交叠：杭州的大部分的下跌是三波补跌完成的，2021年后每一次政策脉冲——2023年初的小阳春、2024年四季度到2025年初的那一轮——杭州都能迅速放量，2026年3、4月单月甚至重回7,000套以上。量的反弹比较明显，但价格的趋势却没有改变。
第一次补跌，是跟随全国大势。2023年4月反弹至3.36万元后，十个月跌到2024年2月的2.86万元，跌幅15%，与16城同期平均水平（-16%）相当，此次补跌是杭州跟随全国大势的开始。
第二次补跌，明显跌幅变大。2025年小阳春3月的3.05万元之后，九个月跌到当年12月的2.39万元，跌幅22%，是同期16城中的第二深（平均-16%）。
第三次补跌，为同期16城中最深。2026年小阳春2月的2.56万元之后，六个月跌到8月的2.25万元，跌幅12%，已是同期16城中最深（平均仅-4%）。
补跌的力度逐波升级：从跟随大势到“第二深”再到“最深”，杭州正从16城回撤最浅的位置向大部队收敛——2025年年中它还以-22%的累计回撤位居16城最浅，如今已补到-35%。距离16城平均约-44%的累计回撤，仅有9个百分点的空间，优势已不复从前。
每一波补跌之前，都有一次政策脉冲撑起的放量反弹，而每一次反弹，都成了下一轮补跌的出发点。
整体看来有量、有价、台阶式下行，这说明杭州市场不缺接盘资金，而是在逐级向下寻找均衡价——每一次放量都是卖方在更低价位的兑现，而不是底部的确认。这种“有承接的下跌”看似温和，但也意味着只要均衡价没找到，价格就会沿着台阶继续往下走。
二、50万套高位筹码悬顶：杭州的成本分层与“盲牤防线”
这里再简单介绍一下“盲牤防线”：一个城市的房价跌到某个价格区间时，会遇到一层特殊的筹码——它们买在成交高峰、接近市场情绪顶点，账面开始浮亏，心理从“等创新高”转为“等解套”，这层价格带就是市场的心理防线。每个城市的防线位置不同，杭州的防线在哪？
我们先来看看2008年以来的商品住宅成交按年份和价格带分层：
2015年及以前成交量与价格都低：年成交从几千套到2.3万套，成本大都在2万元/㎡以下；2016–2017年成交放大到每年4.6万–4.7万套，成本抬升到1.6万–2.5万元/㎡，这两层合计约17万套，安全垫依然很厚。
2018年，成交放量，价格上涨：当年新房成交7.1万套、创当时历史纪录，全年成交均价25,419元/㎡，月度价格在23,064–28,110元/㎡之间运行。这一年杭州土地出让金全国第一，市场热度达到顶点。2018的价格区间具有盲牤防线的特征。
2019–2021年进入高位平台期：三年总计成交41.7万套，价格带约2.5万–3.5万元/㎡；2022年再成交8.3万套、加权均价约3.39万元，同样是高位。
三年半合计约50万套高位买入的筹码，以当前2.27万元的价格计算，全部浮亏，构成悬在头上的反弹天花板。
2023年至今新房又成交约20万套，未纳入分层——与成都篇同口径：2023年起二手房已成为杭州成交主力，之后的新房成交集中在核心板块、结构失真，不代表市场的真实买入成本。
杭州楼市现在的格局是：上面50万套等着解套，下面17万套低成本筹码依然有缓冲空间，中间隔着一道2.3万–2.8万元的2018年防线已经失守。
图3：2008年以来杭州住宅成交均价走势（上：灰线新房、红线二手，灰色虚线带为盲牤防线；下：商品住宅月度成交套数）：2018年成交高峰构成心理防线
三、杭州的盲牤防线是怎么破的：三次触碰，温水煮蛙
第一次触碰发生在2023年底到2024年初：价格从2023年12月的31,262元快速下压，2024年2月一度探至28,643元，距防线上沿28,110元仅一步之遥（533元），随后几个月缓慢修复，6月回到29,661元——第一次测试，防线守住了。
第二次是2024年8—9月：均价28,066元首次跌破上沿、进入防线区，9月最低27,679元；这一次政策脉冲来得很快，“924”新政后四季度一路放量反弹，年底收复上沿（12月29,970元），2025年3月小阳春冲至30,536元——第二次测试，防线又守住了，而且弹得更高。
最后一次是2025年：价格5月重新落入防线带（28,081元）之后，再也没有回到上沿上方。下半年逐级下压，12月探至23,858元、首次逼近带下沿，2026年2月的小阳春只反弹到25,625元、再也没能收复上沿。
三次触碰，一次比一次深；前两次都弹回了上沿上方，最后一次失守。2026年以来价格继续下压：8月22,496元正式跌破防线下沿23,064元，9月收于22,685元。
图4：杭州二手房跌破“盲牤防线”全过程（2021.2–2026.9）：三次触碰，前两次收复，第三次在带内耗尽
盲牤防线跌破后，2018年那一批“最后的理性买家”也开始浮亏，市场的心理锚正式从“等创新高”切换为“等解套”。对任何城市来说，这都是行情性质变化的信号。
杭州确认突破盲牤防线上沿的时间点是2025年12月——从确认跌回防线带（23,858元）到跌破下沿，只用了8个月，是上海（2个月）的四倍。测试了两年，确认后8个月即破位。
从价格比例来讲，同样是5000元左右的防线带，对于杭州来说明显更宽。
上海从5万元单价下降到4.5万元，是下降10%，而杭州从2.8万元的单价下降到2.3万元是下降了17.8%。2个月很快，但8个月也不算长，快慢殊途同归。
四、成交结构的翻转：二手定价时代与限售解禁洪峰
杭州的下跌，还有一个被新房光环掩盖的维度：成交结构。
2021年打新最狂热的年份，新房成交18.3万套，二手只有7.7万套，二手占比仅30%。此后新房逐年缩量：2022、2023年分别只有8.3万、8.4万套，2024年跌到5.4万套，2025年3.9万套，2026年前三季度仅2.3万套；二手房成交占比却一路走高，2024年起反超新房，2026年前三季度已接近七成。
杭州楼市的定价权，已经事实上从“新房限价摇号体系”移交给了二手房市场——这正是二手均价跌破“盲牤防线”的分量所在：杭州房价的锚，已经彻底换了。
图5：杭州新房vs二手房年度成交套数（2020—2026年前三季度）：2021年新房天量18.3万套、二手占比仅30%；2024年起二手反超，2026年二手占比已近七成，定价权已移交二手市场
限售，是另一个将在未来三年持续施压的供给变量。
杭州前后推出过三类限售：2020年7月，人才优先购房网签起限售5年；2020年9月4日，“万人摇”热点楼盘网签备案起限售5年；2021年1月27日，升级为中签率≤10%的红盘取证起限售5年。
据潮新闻美好生活研究院统计，五年间杭州共诞生约3.45万套限售房源，涉及30余个板块、80多个楼盘——它们几乎全部买在2020—2021年的情绪顶点，是同期新房成交中最激进、杠杆最高的那一批买盘。
2025年9月，首批3,095套限售房源解禁（西溪公馆、天空之城、前宸等7个热点楼盘）；2026年再解禁约3,000套。
最具象征意义的是未来科技城的西溪公馆：2020年9月“6万人摇”清盘，买入均价32,803元/㎡，限售5年期满，二手成交价已经跌破当年的买入价。
解除限售的真正洪峰在2027—2028年：2021年1月28日之后摇号的楼盘按取证起算5年，剩余约2.8万套限售房源的解禁高峰集中在这两年。而2025年全年，杭州仅新增137套限售房源——限售作为政策已是历史，但限售的消化才刚刚开始。
图6：杭州限售解禁时间轴：三类限售政策累计约3.45万套限售房源，2025年9月起首批解禁，洪峰在2027—2028年（来源：潮新闻美好生活研究院、住在杭州网）
3.45万套限售房源，全部是2020—2021年高位买入的筹码，解禁时大概率整体浮亏。限售盘业主的资金成本和心理承受力都强于普通投资客，他们未必会立刻抛售。但这批“迟到的高位筹码”会持续挂在二手市场上。
与2019–2022年50万套高位买入的存量叠加，杭州二手市场的每一次反弹，都要先消化这些等着解套的供给。
整体说来杭州当前的二手房市场像是一座有出水口泄压的堰塞湖：湖水是2019–2022年约57万套的浮亏筹码（含2018年防线层7.1万套），出水口是持续流入的人口与资金。在大规模限售放解禁出现之前，都是平时有承接、不见险情，每一次放量反弹都在给湖泄压。
但2026—2028年上述状态已难以为继，解禁洪峰撞上防线的“天花板效应”，如果政策脉冲接不上，就是堰塞湖开闸的时刻。
杭州的防线故事先讲到这里：防线已破，洪峰在后。这座城市为什么能比其他城市多扛五年，它的底牌——人口、资金与产业——还撑不撑得起“安全岛”三个字，下一篇见。（安全岛下沉系列·杭州篇，未完待续）
你觉得此次杭州补跌下跌幅度会有多大呢？
——数据口径：成交量为全市网签全量口径，价格为榆叶飞云平台口径；成本带数据来自榆叶飞云杭州商品房住宅成交月度数据（2008年以来）；资金、人口数据截至2025年末。