本文来自微信公众号： 叶檀财经 ，作者：锡难老
世界上，没有只涨不跌的资产，也没有只跌不涨的资产。
拐点，往往出现在所有人都不信，或所有人都信的时候。就在股市水银泻地之时，楼市这个大块头，正慢吞吞从深渊中爬起。
10月19日，国家统计局公布的全国70个大中城市数据显示，四座一线城市的二手房价，已出现趋势性上涨。
据克而瑞统计，从3月份开始，四座一线城市的二手房就开启了环比上涨态势，截至9月份，除了北京8月份的一次破功，其他月份各城市悉数上涨。
上海二手房连续环比上涨的月份最多，1月份至今，已经有9个月了，深圳和广州分别为7个月。
环比上涨的月份足够多，最后会体现在同比上。2026年9月份，上海成为70个大中城市里，二手房最先同比转正的。
距离上一次同比转正，已经过去32个月。
二手房转正后，上海还成为唯一一个新房、二手房都在涨的地方。
除了一线城市，二手房整体也在朝着向好的方向发展。据住房和城乡建设部数据，截至9月份，全国二手房签约面积同比增长10.7%，自数据公布以来，连续三个月加速。
7月份的增幅为10.2%，8月份为10.6%。
由于二手房已经成为头部城市的主导性品类，成交占比多在五成，高的甚至在八成（比如上海），所以二手房表现更代表市场温度。
新房方面，9月份，环比上涨的城市数量为17座，比8月份多了2座，为年内第二高。同比表现，上海（+2.8%）、杭州（+1.8%）、大连（+0.8%）、沈阳（+0.5%）、合肥（+0.4%）等5座城市转正，转正数量为年内最多。
全国整体新房走势也有触底迹象。据易居研究院统计，9月份，全国新建住宅均价（成交金额/成交面积）同比上涨0.2%，为15个月来首次上涨。最新新房均价为10072元/平方米。
此前我们多次在檀几条里提到，随着新房供给下滑等因素，新房销售额和销售面积之间的曲线正快速拟合，这意味着价格跌幅持续收窄。
个人体感有差异，但数据层面的变化实实在在。
不要悲观，房地产筹码结构大幅好转
目前，A股正经历筹码大清洗，被架在天上的各路机构和散户堵在门口，每天都想挤破头向外跑。
而楼市刚好相反，筹码结构最差的时候可能已经过去了。卖盘正在收敛，买盘逐步浮现。
以上海为例，二手房成交量屡创N年新高。据中指研究院等机构数据，前三季度，上海二手房网签19.2万套，同比增长15.5%。9月份，网签2.38万套。
从2月份开始，上海二手房网签量持续同比上涨，已经连续上涨了7个月。进入三季度，上海每个月的二手房网签量都在创5年同期新高，趋势仍然向上。
截至10月20日，上海10月份二手房成交1.41万套，同比增长37.9%。
卖盘方面，年初至今，上海二手房挂牌量从34万套降至28.8万套，接近20%的抛压消失。
其他一线城市也有类似的趋势，只是幅度没有上海这么快。
前三季度，北京二手住宅网签137229套，同比增长5.1%，成交规模为2022年以来同期最高。
成交走俏的同时，北京的挂牌量持续保持稳定，克而瑞数据显示，4月份有11.79万套房产挂牌待售，9月份降至11.7万套。
深圳方面，据贝壳研究院的数据，前9个月，二手房成交量达到5.3万套，全年有望创2021年以来新高。
作为弹性最大的楼市之一，深圳挂牌变化提前反映预期。从2025年7月到2026年3月，深圳用8个月时间，将挂牌数量提高了37.5%，2026年4月份开始，又用了5个月时间，减少了7.8%。
无论增速还是跌幅均为一线城市最快。
广州在四城市里表现最弱。前9个月，二手房网签7.9万套，同比下滑4%。10月份截止19日，成交5774套，同比上涨25%。挂牌量从年内高点的14.1万套回落至9月末的13.68万套。
头部城市表现喜人，和8月底以来政策利好密不可分，9月29日的贴息政策看来有超预期效果。
9月29日，财政部等三部委联合下发通知，对个人首套房贴息，条件是建筑面积不超过120平米，总价不超过150万。满足条件的家庭可享受年化1%的财政贴息，期限为5年。
过去我们认为，由于房屋总价高，头部城市很难从贴息中受益，但实际情况好于预期。据贝壳统计，政策落地后，深圳贴息房出现明显异动。
10月1日至19日，深圳总价在150万元以内的二手房成交占比为21.5%，较9月全月提升了1.3个百分点。
其中，10月第二周，贴息房网签量环比大涨26%，拉动整个深圳二手房创下近5个月周度新高。
考虑到深圳是四个一线城市中，符合贴息政策占比最低的城市。如果深圳贴息房都出现了异动，其他占比高的，效果可能更好。
据贝壳、中指研究院等机构数据，2026年前三季度，大概有三成上海购房者符合贴息要求。北京和上海类似，符合条件的在三成左右，广州更高，在四成左右。
另据证券时报，截至10月20日，北京二手住宅、上海二手商品房分别成交7029套、14174套，同比增长25.9%、37.9%。
虽然没有贴息房的具体成交数据，但三季度北京、上海200万以下住房占比分别提高了3%和5%，提高后升至总成交的51.3%和47.1%。
合理推测，贴息政策正在发挥效力。
10月21日，据纬房研究院大模型分析，以9月份的住房数据为基础，预测一线城市二手房未来32个月将上涨2%。北京、深圳将领跑。
在新房市场上，由于现房政策等因素，供给结构同样出现超预期变化。
高盛在10月21日的报告中指出，针对18座头部城市的库存，分析后发现，2026年上半年，有近一半项目没有按计划开工，2024年前拿地但尚未开工的已经占总库存的三分之一以上。
这意味着，2026年底，全国未售住宅库存看似有65亿平方米，但有34%是无效供给。
如果这些未开工项目持续卡住，到2035年将升至总库存的84%，表观18万亿的待售项目货值，实际仅有2.9万亿。
新房市场将出现重大变局。
不同城市节奏有所不同。据高盛预测，一线城市在2028年之前，甚至更早，就会出现明显的新房匮乏，上海和深圳的新房可能提前加速上涨，到2028年累计上涨20%。
很多人把房地产开发投资增速下滑当成是楼市不断下挫的指标，这是典型的顺周期思维。
任何产业在下行周期，都得面对投资增速下滑，想要快速出清，投资下滑速度越快越好。最怕的是，产业已经下滑，投资还在加速，导致所有人卷了又卷。
从这一点来看，房地产行业比多数制造业处在更有利于周期节点上。
楼市回暖，不止北上广深
当前除了上海，徐州、大连、无锡、合肥等地楼市也已经有明显的回暖迹象。
以徐州为例，据国家统计局数据，9月，徐州新房价格环比上涨0.4%，位列全国第一；二手房环比上涨0.3%，仅次于上海，排第二。
看年内环比走势，徐州新房在3月份触底，4月持平，5月环比0.1%，6月加速到0.4%，7月调整到-0.2%，8月再度发力，环比上涨0.3%，9月加速到0.4%。
同比看，徐州新房价格已从年初的-5.5%，收窄至-2.3%，且趋势仍在向上。
徐州二手房变化和北京类似。3月至今，只有8月环比下跌，其他时间全数上涨。
截至9月，徐州二手房同比价格跌幅仅为2.9%，远低于年初的10%，到了跌无可跌的地步。
据中指研究院等机构数据，徐州120万以内的住房占比达到82%，为将来的楼市表现奠定了基础。
再看大连。作为东北头牌城市，大连楼市不吭不哈触底企稳。
新房方面，从年初至今，大连新房环比价格就没跌过，9个月里有8个月上涨，只有6月份持平。环比持续改善，在2026年8月收获同比转正，9月涨幅扩大至0.8%。
值得一提的是，大连新房价格自2022年5月开始，经历了长达51个月的环比下跌，惯性巨大。能在51个月的下跌之后连续上涨，说明颓势已然扭转。
二手房方面，年初跌幅开始收窄，4月份以来不再下跌，直到9月份环比涨幅创年内新高。
同比价格更加直白，年初跌幅超过5%，9月份不到2%。
和头部城市类似，大连二手房也是成交上涨，挂牌下跌。据中指院数据，2026年9月，大连二手成交2164套，同比增长26.7%，此前9个月累计成交22297套，同比增长31.6%。挂牌量则从年初的11.8万套，降至9月份的11.1万套左右。
很长一段时间，楼市上涨是脉冲式的，很难持久，但2026年大为不同，越来越多城市开始逐月走强，这些信号，或许证明，结构性底部已经显现。
中国房地产不能对标美国，似乎已经筑底
楼市究竟触底没有，不同的人有不同的理解。
中泰国际最近就表示，不太认同中国房地产周期已经步入筑底阶段。理由是，人口老龄化加速、出生人口减少、城镇化进程放缓、居民资产负债表收缩等趋势性变化未见改善。
中泰国际认为，以居民资产负债表来看，2021年至今才收缩了5年，对标美国2008年开始的收缩进程，少了十几年。
换言之，中国居民的缩表才刚开始。
借鉴、推论当然有价值，但未必适合中国。就像A股，一直对标美股，可从来也对不上。大量诞生自美国的价值投资理论，在中国也很难长期有效。
即便是美国，缩表也不代表楼市价格一直下跌。据Trading View统计，美国房价自2012年触底以来，几乎就没再大幅调整过，一路攀爬至2026年。
不少美国媒体都在发出类似2021年之前中国楼市的同样疑问，美国房价到底何时跌？
要知道，美国房贷利率当前已经突破7%了，如此高的利率放在其他国家，可能早就有大结果了。
美国的房地产上涨空间，似乎不大了。
据Redfin的数据，美国楼市目前的活跃买家为2013年以来最低水平，卖家数量高出买家63%。
按理说，筹码结构这么差，早应该跌了，可还是非常坚挺。
据全美房地产经纪人协会（NAR）数据，9月美国成屋的中位数攀升至41.75万美元，创下连续39个月的增长纪录。
和经济学常识如此背离，该如何解释呢？
看了很多美国人自己的解释，和2021年之前，解读国内楼市的情况差不多。
有些人甚至认为高利率是维系美国房价的因素，因为开发商同样面临高利率高成本，这导致供给增速的下滑，新房入市的减少。
所以，任何国家都有属于自己的节奏和周期，这里面有些反映在数据上，有些反应在文化里，有的能捕捉，有的只可意会。
目前唯一能看清的是，无论中国还是世界，都只会越来越结构化。普适性的上涨再也难以看到了，股市如此，楼市亦如此。