本文来自微信公众号： 问渠人物 ，作者：问渠人物


楼市最吊诡的现状是什么？不是没人买房，而是市场不缺政策，唯独缺信心。


一系列托底新政密集落地，市场却依旧观望、情绪持续低迷。很多人把楼市下行归结为供需失衡、收入下滑，却忽略了一个隐形“粉碎机”——无序扩张的法拍市场。


看似零星的断供拍卖，正在悄悄砸穿区域房价底盘，形成恶性循环的负向螺旋。


原国家房改课题组组长孟晓苏，是业内最早、也最执着喊话“叫停无序法拍”的专家。耗时两年持续发声奔走，他的呼吁终于落地成真。


2026年，央行、金融监管总局171号文第26条正式出台，明确对阶段性失收的房贷借款人，银行可协商贷款展期、延迟还本，为困境家庭按下“止损键”。


在业内一片欢呼“政策破冰”时，孟晓苏却保持着清醒。在接受凤凰网《问渠人物》专访时，他抛出了一套更通透、更体系化的楼市“三阶药方”。


在他看来，柔性处置法拍风险只是短期“解毒药”，制度完善是长期“长效药”，而当下最稀缺、最管用的，是能够快速扭转情绪的预期“特效药”。


恰逢2026年诺贝尔经济学奖花落预期管理理论，再度印证：楼市下半场，拼的从来不是资金，而是人心。


看似小众的法拍房，实则是楼市的“背刺者”


不少人都存在一个认知误区：法拍房只是少数人的债务危机，体量太小，撼动不了整个楼市。


但在孟晓苏看来，这不是孤立的个人资产处置，而是一场边际价格踩踏灾难。楼市定价从来不是由优质房源决定，而是由最低成交价锚定。一套折价法拍房，足以拉低整个小区、整片区域的估值体系。


据中指研究院公开数据，2026年上半年全国法拍房挂拍量达46.3万套，同比涨23.1%，成交量同步上涨29.8%，整体成交折价率低至73.2%。


也就是说，市面上每一套法拍房，基本都以市场价七折左右成交，流拍后甚至跌至五折抛售。


很多人误以为断供者都是恶意逃债的“老赖”，这是最大的认知偏见。


房贷审批之初，银行早已严格核验购房者还款能力。后续断供，大多源于失业、重疾、生意亏损、家庭变故等不可抗力，是阶段性的人生困境，而非主观失信。


但冰冷的司法拍卖流程，很难兼顾个体困境。一旦房源挂牌拍卖，购房者首付、多年月供尽数归零，征信彻底受损，一个普通家庭就此坠入负资产泥潭。


更致命的是连锁传导效应。


片区房价被法拍折价砸低后，周边所有住宅抵押物同步减值。银行出于风控本能收紧信贷、加速催收，倒逼更多家庭断供、更多房源上架法拍。


少量的法拍房，撬动了整个楼市的负向循环。这也是孟晓苏坚持两年奔走呼号的核心原因：法拍不是清收工具，是拖垮楼市信心的慢性毒药。


复刻98年“三中止”智慧：用时间换生机


楼市纾困，从来无需凭空造政策，有时候破局之道也可以回过头来看。


孟晓苏复盘历史，重点提及1998年国企改革关键期的“三中止”政策。彼时大量国企经营陷入困境，司法部门若持续强制执行资产拍卖、贷款追息，只会引发批量企业倒闭、大规模失业。


关键时刻国家果断出手，中止司法拍卖、中止贷款追息、中止下岗分流，给企业留复苏窗口，给职工留生活底线，给银行留坏账缓冲。后续伴随房改落地、经济回暖，大批困境企业顺利脱困。


历史是最好的教科书，这套成熟逻辑如今完全适配居民端债务纾困。


8·28楼市新政的落地，本质就是“三中止”逻辑的时代平移。政策明确，对阶段性失去收入的房贷借款人，银行可市场化协商延后还款、展期调息，不再一刀切起诉拍卖。


这不是简单的政策放松，而是治理思维的进阶：不再用短期金融规则，审判普通人的阶段性人生低谷。


孟晓苏进一步建议，柔性纾困机制不能只惠及居民，更要覆盖房企经营性贷款。当前楼市低位，银行一味追求快速回笼资金、处置不良资产，只会加速行业出清、放大市场风险。


反之，将资产保全置于回款速度之上，以时间换空间，等待市场回暖、企业复苏，反而能实现银行债权、企业经营、行业稳定的三方共赢。


万亿级“特效药”：成立中储房，根治库存焦虑


如果说法拍纾困是“解毒药”，解决的是存量风险，那楼市真正能快速止血、提振信心的“特效药”，在孟晓苏看来，是国家级存量收储机制。


当下地方政府尝试的存量房再贷款收购，落地效果不及预期。孟晓苏认为核心痛点在于地方平台普遍受限于资本金不足、债务压力偏大，有心收储、无力落地，大多只是国资左手倒右手的账面游戏，无法真正去库存、活市场。


对此，孟晓苏提出顶层解决方案：成立国家级房屋储备机构“中储房”。


按照其推算，由中央财政注入3000亿元资本金，由央企中储房撬动10倍市场杠杆，可调动3万亿级资金入市，足够收储除了无效库存以外的全部城镇存量房源。


收储后的房源不急于抛售套现，而是转化为保障性租赁住房持续运营，补齐民生保障短板。待市场情绪回暖、行业回归平稳后，再择机有序出让，既能实现资产保值，也能平滑市场波动。


同时，万亿级收储资金入市，还能间接化解地方平台债务、打通行业三角债堵点，一举盘活地产、基建、民生保障多条产业链。


诺奖理论佐证：楼市最大危机，是预期坍塌


2026年诺贝尔经济学奖，颁给了预期管理理论奠基人霍尔与伍德福德。这套看似学术化的理论，精准戳中当下楼市的核心病灶。


预期管理的核心逻辑很通俗：宏观市场里，大众情绪、政策信号、官方表态，往往比真金白银的资金投入更管用。


很多机构机械预判，楼市要横盘调整至2027、2028年。孟晓苏直言，这类预判毫无意义。楼市筑底周期，从来不是市场自然周期，而是政策力度周期。


当前楼市政策工具箱早已装满工具，从限购松绑、房贷降息到财政贴息、现房推广，政策供给十分充足。但市场依旧观望，根源就是信号不够明确、预期不够坚定。


孟晓苏犀利点评了当下最尴尬的政策错位：北上深等标杆城市仍保留商品房限购“尾巴”。全国购房者都在盯着一线城市风向标，残留的限购政策，持续释放“市场过热需要压制”的错位信号，严重拖累全国信心修复。


他给出清晰的改革边界：限购是民生保障工具，不该是市场压制工具。限购应精准锁定保障房，严控资格、利润、转售；商品房本就该完全市场化，现行限购属于典型的“错配药方”。


楼市终极长效药：市场归市场，保障归保障


所有短期纾困、预期修复，最终都要落脚于长效制度建设。孟晓苏始终强调，房地产新模式的核心，就是市场+保障的双轨制。


两者必须建立清晰防火墙，互不挤压、各司其职。保障房兜底新市民、低收入群体的基础居住需求，商品房完全交由市场调节价格与供需。


新加坡的成熟体系就是最好的佐证：当地保障房覆盖80%家庭，民生刚需彻底兜底，商品房依旧保持稳健增值，即便加征高额印花税，市场热度依旧稳定。


反观国内，住房保障存在短板。全国2.4亿新市民缺乏稳定住房保障，叠加留守儿童居住配套需求，国内至少需要1亿套保障房才能补齐民生缺口。


规模化建设保障房，不止是民生工程，更是稳楼市、稳经济的长效抓手。既能对冲房地产投资下行压力，带动上下游产业链复苏，又能分流刚需、稳定商品房市场，彻底终结楼市大起大落的周期乱象。


纵观当前楼市调控体系，短期解毒、中期稳心、长期固本的完整药方已然成型。


解毒药（法拍柔性纾困）化解存量风险，止住市场出血；


特效药（中储房收储+预期管理）快速修复信心，激活市场活力；


长效药（双轨制改革、现房迭代、房贷优化）夯实行业根基。


正如孟晓苏在专访中传递的核心观点：楼市从来不是无路可走，而是此前政策力度偏软、预期引导偏弱。


楼市是信心经济，也是预期经济。政策表态越坚定、落地力度越充足，市场筑底反弹的速度就越快。所谓的长期低迷、失去的二十年，从来不是市场宿命，而是政策选择的结果。